Сегодня я хочу с вами обсудить просто животрепещущую тему – тему получения ипотечного кредита. В рекламных объявлениях различных агентств недвижимости обязательный пункт «получение ипотечного кредита», и поэтому складывается впечатление, что ипотечный кредит дают всем, нет ничего проще, чем получить его и если ты до сих пор не получил ипотечный кредит, то это как-то неприлично. Одно очевидно, что накопить на квартиру, дом среднестатистической семье – задача нереальная. Ежемесячные платежи банку по ипотечному кредиту сравнимы с платой за арендуемое жильё. Так лучше платить за свою квартиру. Чем содержать чужую. Итак. Давайте разберемся, кто будет праздновать новоселье? Кому же дадут кредит, каковы требования банков к заёмщикам?
Как правило, возраст от 20 лет до наступления пенсионного возраста к моменту окончания выплат по кредиту(55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). В программе АИЖК самая высокая возрастная планка до 75 лет. Некоторые банки выдают кредиты лицам от 18 лет.
Стаж работы от 1 года (реже от 2 лет), минимальный стаж на последнем месте 6 месяцев. Большинство банков готовы работать лишь с гражданами России. Постоянной регистрации по месту получения кредита зачастую не требуется (достаточно временной), а вот место работы в Челябинске или Челябинской области – ключевое условие. С заемщиками, не имеющими постоянной регистрации в России, готовы лишь несколько банков, и то при наличии дополнительных документов.
Расходы на ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 40%, принимаемых в рассмотрение доходов. Банки готовы рассматривать совокупный доход семьи, некоторые предоставляют возможность привлекать в созаёмщики третьих лиц, не обязательно родственников. Максимальное число заемщиков – пять человек (в зависимости от банка).
Обеспечением кредита, как правило, является само приобретаемое жильё, которое застраховано в пользу банка и находится у него в залоге до момента возврата кредита. Возможны также варианты залога имеющегося жилья, прав требования по инвестиционному договору (в случае кредита на строящееся жильё). Иногда на время строительства жилья банк может потребовать поручителей или залога иного имущества.
Список документов предоставляемых в банк, может различаться, но общий перечень выглядит следующим образом:
- заявление-анкета заёмщика на получение ипотечного кредита;
- паспорт заёмщика;
- свидетельство государственного пенсионного страхования и (или свидетельство о присвоении ИНН);
- военный билет для лиц мужского пола призывного возраста (до 27лет);
- копия трудовой книжки, заверенная печатью предприятия (организации) по последнему месту работы;
- документ об образовании;
- свидетельство о регистрации (расторжении брака, брачный договор);
- свидетельство о рождении детей;
- справка о доходах по форме 2 НДФЛ, справка по форме банка (свободной форме) за подписью главного бухгалтера и печатью организации-работодателя;
- для работающих по совместительству – оригиналы трудового контракта;
- документы, подтверждающие получение иных доходов (от аренды, дивиденды, проценты по банковским вкладам и т.д.);
- резюме заёмщика, характеристика с места работы.
Такие же документы нужно предоставить для созаёмщиков и (или поручителей).
Если заёмщик – индивидуальный предприниматель или собственник (совладелец бизнеса), от него могут потребоваться дополнительные документы:
- копия свидетельства о регистрации ИП (с опытом предпринимательской деятельности не менее 1 года);
- копия свидетельства о постановке ИП на налоговый учёт;
- налоговая декларация за предыдущий год и предыдущий отчетный период текущего года;
- копии патентов(если таковые имеются);
- копии лицензий на право осуществления определенных видов деятельности;
- копии книг учёта доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа за прошедшие месяцы текущего года;
- копии учредительных документов с приказом о назначении на должность для владельцев и совладельцев бизнеса.
Полезными окажутся документы, подтверждающие безупречную кредитную историю, а также наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т. п.) ценных бумаг, банковских счетов.
Первый этап по сбору необходимых бумаг пройден. Обращаемся в банк, заполняем анкету, проходим первичную проверку. Подаем заявку на получение кредита.
Дожидаемся решения банка. Это 3-7 дней. Максимальный срок не превысит 21 день.
Получив положительное решение от банка, приступаем к поиску объекта недвижимости (если он ещё не найден). Учитывая срок действия положительного решения о кредите. В среднем он составляет 3-4 месяца.
Банк предъявляет определенные требования к покупаемой в кредит недвижимости:
Квартира, передаваемая в залог банку, должна удовлетворять следующим требованиям:
-дом, в котором она находится, должен иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, быть блочным или панельным, от пяти этажей и выше. Не должен стоять в плане под снос, капитальный ремонт, относиться к ветхому жилью;
- быть пригодной для проживания и использоваться по назначению;
- на момент купли-продажи квартиры и в течении срока кредита в ней не должно быть незарегистрированных перепланировок;
- не находиться под арестом или быть залогом по другим сделкам;
- иметь централизованную электрическую, паровую или газовую систему отопления, отдельную кухню и ванную комнату.
У банков могут быть еще какие-либо нюансы, узнавать их надо в конкретном банке.
Что касается комнат, здесь может быть два варианта. Первый – приобретаемая комната является последней в данной квартире, остальные уже находятся в собственности заёмщика. В залог передается вся квартира целиком. По этой схеме готовы работать большинство банков.
Есть некоторые банки, которые кредитуют на покупку комнаты в случае если другие комнаты находятся в собственности иных лиц. При этом площадь комнаты должна быть не менее 12 кв.м, должно быть свидетельство о праве собственности на комнату, а не на долю в квартире. Соседи – собственники соседних комнат должны в нотариальном порядке отказаться от преимущественного права покупки.
В следующей статье я продолжу рассказ об ипотечной сделке шаг за шагом, разберемся с тем, какие требования банки предъявляют к домам, коттеджам, землям и строящимся квартирам, приобретаемым в кредит, какие дополнительные расходы несёт заёмщик при оформлении кредита, почему ипотечное страхование и оценка приобретаемой недвижимости в независимой оценочной компании является обязательным.
Рассмотри такие категории, как налоговый вычет и рефинансирование ипотечного кредита.
Итак, дорогу осилит идущий.

Быкова Ирина специалист компании ГНеЗДо
Статья из газеты "Вечерний Челябинск" от 08.04.2008

Сам себе ипотечный брокер. Часть 2.

Добрый день, уважаемые читатели, сегодня мы продолжим разговор об ипотечном кредите. В предыдущей статье мы разобрались на какие квартиры и комнаты дадут ипотечный кредит. Встает вопрос, а если вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме, хотели бы поучаствовать в долевом строительстве. Обеспечением по такому кредиту на период строительства может быть залог имущественных прав по договору строительства или уже имеющееся в собственности жильё, а также имущество, поручительство физических или юридических лиц. Желательно, чтобы на момент получения кредита у строящегося дома уже был готов фундамент. После завершения строительства и оформления права собственности, залогом становится новая построенная квартира. Как правило, ставки по кредиту на этапе строительства на 1,5-4% выше, чем когда дом уже сдан. Как правило, если банк выдает кредиты на строящееся жильё (особенно под залог имущественных прав), то у него уже сформирован список застройщиков-партнеров (банк уверен в их добросовестности). Если дом, в котором вы хотели бы приобрести квартиру, строится другой компанией, то будьте готовы собирать комплект документов по застройщику и строящемуся объекту.
Если вам захотелось приобрести дом, коттедж используя ипотечный кредит, подбирать объект придется, руководствуясь жесткими критериями. Во-первых, дом должен приобретаться для постоянного проживания. Во-вторых, объект должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, горячему и холодному водоснабжению. В-третьих, дому не должно быть более 40 лет, у него должны быть каменные стены, железобетонные перекрытия. Кредит можно взять на готовый коттедж (дом), строящийся или на завершение строительства. В последнем случае он должен быть зарегистрирован в БТИ как объект незавершенного строительства. В последнем случае он должен быть зарегистрирован в БТИ как объект незавершенного строительства и иметь как минимум готовую «коробку» и подведенные коммуникации. Шансы будут выше, если вы приобретаете коттедж в комплексно застраиваемом поселке. Земельный участок, на котором расположен дом, должен быть оформлен в собственность заёмщика, либо предоставлен в аренду на срок не менее срока кредита.
Итак, удалось подобрать, нужный объект, он подходит по всем параметрам. Что делать дальше? Теперь пришло время обращаться в оценочную компанию для определения стоимости залога (приобретаемой и/или имеющейся квартиры). Банк окончательно определяет сумму кредита исходя из суммы в договоре купли-продажи, отчета оценщика, первоначального взноса по выбранной программе.
Оценка приобретаемой недвижимости – обязательное требование банка при оформлении любого ипотечного кредита. Независимая оценочная компания делает заключение о рыночной стоимости квартиры или дома.
Если речь идет о вторичном рынке недвижимости, то оцениваются права собственности. Если квартира или дом ещё на стадии строительства, то производится оценка прав требования по инвестиционному договору (договор долевого участия в строительстве). После завершения строительства недвижимость оценивается повторно.
Обязательно рассматриваются технические вопросы: материалы стен, перекрытий, этажность дома, наличие в квартире перепланировок, узаконены они или нет. На стоимость недвижимости кроме непосредственно квадратных метров влияют год постройки дома, его состояние и расположение на карте города, местоположение квартиры в доме (этаж, куда выходят окна), планировка квартиры, наличие домофона и косметического ремонта в подъезде. Существенное влияние могут оказать условия сделки: «чистая» продажа, участие в обменных операциях или покупка на условиях ипотеки.
Оценочная компания готовит заключение в соответствие с официальными стандартами оценки. Оно оформляется в виде письменного отчета с детальным описанием объекта и прилегающей территории. Оценщик должен быть знаком с требованиями банка к оформлению подобных отчетов. Как правило, у банка уже сформирован список оценочных компаний-партнеров, к которым они направляют потенциальных заёмщиков.
В оценочную компанию заёмщик предоставляет следующие документы:
- копию, свидетельства о госрегистрации права на объект недвижимости;
- техническую информацию по объекту недвижимости и план объекта (выдается БТИ);
- инвентаризационную стоимость объекта (выдается БТИ);
- справку о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт ( с указанием года постройки дома), обычно для домов старше 10 лет;
- копия паспорта заказчика.
Оценили приобретаемый объект. Предоставили в банк отчет об оценке.
После этого оплачиваем первоначальный взнос и требуемые банком единовременные комиссии.
Следующий шаг. Страхуем жизнь, трудоспособность, передаваемую в залог недвижимость и титул в аккредитованной банком страховой компании.
Ипотечное кредитование – обязательное требование банков. В стандартный пакет входят три риска: страхование недвижимости, страхование жизни и трудоспособности и титульное страхование (утраты права собственности). Окончательный набор страхуемых рисков зависит от банка.
Самый распространенный вариант определенный страховой суммы – остаток задолженности по кредиту на момент заключения договора, увеличенный на 10%.Второй вариант: страховая сумма=сумма кредита+проценты по нему. Средний тариф на все три вида страхования составляет 0,5-1,5% от страховой суммы. По статистике средний размер ипотечного кредита составляет 1,3 млн.руб, а средний годовой страховой взнос при этом около 20 тыс. рублей. При приобретении в кредит строящегося жилья страхование недвижимости на этапе строительства необязательно.
Итоговый страховой тариф= тариф по страхованию жизни+тариф по страхованию недвижимости+ тариф по страхованию титула.
Страховые компании откажут в страховании недвижимости если:
- она изъята из оборота или на неее по законодательству не может быть обращено взыскание;
- в отношении квартиры (дома) в законодательном порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация запрещена;
- она находится в государственной или муниципальной собственности;
- её площадь меньше минимума, установленного нормативными актами;
- это ветхое жильё со степенью износа более 60%.
Тариф по страхованию жизни зависит от возраста (чем старше, тем выше), состояния здоровья клиента, рода занятий. Тарифы для мужчин в 1.5-2 раза выше. Чем для женщин. В страховании жизни, скорее всего, откажут, если заёмщик страдает тяжелым заболеванием, имеет группу инвалидности. В зависимости от страховой суммы и возраста заёмщика страховая компания может настоять на проведении медицинского обследования. В большинстве компаний расходы оплачивает клиент.
Если кредит оформляется с участием созаёмщиков, то необходимо страхование также их жизни и здоровья. Страховая сумма может делиться пропорционально доходу заёмщиков или их доле собственности в приобретаемой квартире.
Тарф по титульному страхованию зависит от количества сделок. Проводимых с конкретной квартирой (сколько раз менялся собственник). Самый низкий - при покупке новой квартиры. Часть банков требует страховать титул только первые три года кредита, остальные – на весь срок. В первом варианте страховые выплаты с четвертого года ощутимо снизятся.
Экономию по страховым платежам при страховании жизни можно получить, если при прочих равных возможностях и условиях получения ипотечного кредита оформить договор на женщину и (или) на самого молодого заёмщика.
В страховую компанию предоставляется следующий пакет документов: копии всех страниц паспорта, свидетельство о браке(расторжении брака), брачный договор(при наличии), нотариально заверенное согласие супруга на сделку купли-продажи, ипотеки, документы, подтверждающие состояние здоровья заёмщика.
По квартире: правоустанавливающие документы (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство и т.д.); свидетельство о государственной регистрации права собственности; справка БТИ по форме 4ТИ экспликации с поэтажным планом; справка о прописанных № 40 или копия выписки из домовой книги; техническая характеристика дома; выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП); разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи(в случаях предусмотренных законом); справка из ГНИ(подтверждает отсутствие задолженности по налогам на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения); экспертное заключение из отчета об оценке квартиры, произведенное независимым оценщиком.
Кроме того, необходимо предоставить сведения по продавцу квартиры6
Для физического лица: копии всех страниц паспорта(свидетельств о рождении) участников сделки; копии свидетельств о браке продавца: свидетельства о рождении несовершеннолетних детей; брачный договор ( при наличии); нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение жилья; справка из психоневрологического и наркологического диспансера. Если продавец пенсионного возраста. Или водительское удостоверение.
Для юридических лиц:
- нотариально заверенную доверенность на представителя (продавца) от собственника;
-м копию свидетельства о гос. регистрации юр. лица;
- распоряжение исполнительного органа продавца о намерении продать имущество, с указанием его адреса и площади имущества, суммы сделки.
После страхования подаем заявку в Федеральную регистрационную службу на регистрацию права собственности.
Следующий шаг оформляем залог в пользу банка.
Надо иметь ввиду, что ряд банков предоставляет возможность выдачи средств до регистрации права собственности и оформления залога.
Наконец подписываем договор купли-продажи.
Расплачиваемся с продавцом. Выбираем6
- безналичный перевод на счет покупателя;
- наличными через банковскую ячейку;
- через аккредитив (специальный счет в банке).
Стоимость этих услуг может отличаться.
Далее осуществляем ежемесячные выплаты по кредиту. Ежегодно не забываем обновлять страховку.
Не забудьте оформить налоговый вычет.
Как правило, кроме процентов по кредиту, заёмщик несет дополнительные расходы. Вкратце расскажем о них, чтобы вы были готовы.
Эти расходы включают в себя оплату банковских комиссий за организацию кредита, услуги оценщиков (1,5-4 тыс.руб.), риэлторов (2-3% стоимости жилья), страховых взносов (0,7-1,5% ежегодно от остатка задолженности по кредиту), услуг нотариуса (зависит от количества документов и требований банка о нотариальном заверении сделки), пошлину на регистрацию права собственности в Федеральной регистрационной службе (500-1500 руб.), при необходимости - перерегистрацию залога.
Ну, вот, большую часть из того что вам придется проделать удалость перечислить. Смело беритесь за дело, ведь дорогу осилит идущий, а саамы длинный путь начинается с первого шага. Возможно, вы проделаете весь путь сами. А может первый шаг будет в сторону ипотечного брокера. Все мы свободны от рождения и каждый решает сам как ему поступать.

Быкова Ирина специалист компании ГНеЗДо